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올해 주택임대 세금 신고 총정리!
작성자 : 관리자 조회 : 8089 등록일 : 2019-03-11

서울에 다세대주택 한 채를 보유하고 있는 A씨는 2019년이 되자 머릿속이 복잡하다. 주택임대신고 때문이다. 다세대주택은 총 4층짜리 건물인데 1층은 사무실로 임대중이고, 2~3층은 층마다 각 2호씩 주택임대를 하고 있으며, 4층에는 본인이 거주하여 살고 있다. 작년까지는 1층 임대매출에 대해서만 부가세 신고와 종합소득세 신고를 했는데 올해부터는 주택임대매출 미신고시 불이익이 있다고 하니 앞으로 어떻게 신고를 해야 할지 걱정되어 세무회계사무실을 찾았다.

Q) 주택임대신고 대상은 누구일까?


1. 월세를 받고 있는 경우
① 2주택 이상 소유자
② 1주택 소유자로 고가주택 (과세기간 종료일, 양도일 현재 기준시가 9억원초과)

2. 보증금이 있는 경우
- 3주택이상 소유자로서 보증금 합계가 3억이 초과하는 경우
※ 부부 합하여 3주택을 계산하며, 소형주택 (1세대당40㎡이하)으로 사업연도말일 기준시가 2억원 이하인 주택은 주택수 산정에서 제외한다.
※ 주택수 계산에 있어서는 부부 합산하여 3주택 여부를 판단하지만 임대소득은 각각의 임대소득에 따라 과세한다.

- A씨의 경우 주택임대소득에 해당하는 주택수는 아래와 같다.

호수 면적 공동주택가격 보증금 월세 기타
1 85 사무실임대
201 47 171,000,000 220,000,000 600,000
202 38 117,000,000 240,000,000 없음
301 47 169,000,000 210,000,000 500,000
302 38 102,000,000 230,000,000 없음
4 85 324,000,000 A씨거주
합계 883,000,000 900,000,000 1,100,000

1) 주택수 포함 호수 : 201호, 301호, 4층
2) 주택수 제외 호수 : 202호, 302호
그러므로 A씨는 2주택 이상 소유자로서 월세를 받고 있고 또한 3주택 이상으로 보증금 합계가 3억원을 초과 하므로 주택임대소득에 대해 신고를 하여야 한다.

[세무전문가 체크포인트]
주택수 계산과 면적 및 기준시가를 산정함에 있어 다가구 주택(건물의 각호수가 구분등기 되지 않고 하나의 등기로 되어있는 경우)의 경우에는 그 건물을 주택 1개로 보아 기준시가를 판단하지만 다세대 주택(건물의 각호수가 구분등기 되어 있는 경우)인 경우에는 주택 수를 계산할 때 각 호수를 합한 개수가 주택 수 이며 면적 및 기준시가는 개별적으로 판단한다.
※ 다가구 주택
- 주택으로 쓰이는 층수(지하층 제외)가 3개층 이하이고,
- 1개동의 주택으로 쓰는 바닥면적의 합계(연면적)가 660㎡ 이하이며,
- 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택

- A씨가 보유한 건물이 다가구 주택이었다면 보유 주택 수는 1개로 고가주택에 해당하지 않아 주택임대소득에 대해 신고납부 의무가 없다.

다세대주택 vs 다가구주택

호수 면적 공동주택가격 보증금 월세
101 38 191,000,000 200,000,000 있음
102 38 191,000,000 200,000,000 있음
201 38 189,000,000 190,000,000 있음
202 38 189,000,000 190,000,000 있음
합계 760,000,000 780,000,000

위와 같은 건물을 2동 보유 하였다면
1) 다세대 주택일 경우
- 각 호는 모두 소형주택(40㎡이하, 2억원이하)이여서 전세로 임대하여 보증금만 받는 경우에는 주택수에서 제외되므로(조특법 제25조) 보증금의 합계가 3억이 넘더라도 주택임대소득이 과세되지 않는다. 그러나 위와 같이 월세를 받는 경우에는 월세 소득에 대해 주택임대소득 신고 및 납부를 해야 한다.(*수정: 190219 17:20)

2) 다가구 주택일 경우
- 면적 및 기준시가를 동별로 판단하므로 1동의 기준시가가 2억원이 넘어 주택수가 2개가 되므로 월세 소득에 대하여 주택임대소득 신고를 하여야 한다.
[Tip]
보증금에 대한 간주임대료 계산은 소형주택을 제외한 주택이 3주택 이상인 경우 보증금이 3억원 이상일 때 계산하면 된다. 소형주택에 대한 보증금은 주택임대소득에서 제외된다.

Q) 주택임대 신고금액은 어떻게 산정되는가?


1. 월세의 경우
- 신고대상이 되는 기간의 임대료를 합산하여 신고하면 된다.

2. 보증금의 경우
- 간주임대료 수입금액 = (임대보증금 - 300,000,000) X 임대일수 X 60/100 X 1.8% X 1/365
※간주임대료 : 보증금을 은행에 넣었다면 이자로 받았을 금액을 수입금액으로 산정
※3억원 : 보증금 등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금 등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등부터 순서대로 뺀다.
(보증금 과세대상 3주택 이상의 계산시 주택수의 계산은 부부합산 하지만 수입금액계산은 각자 개별적으로 한다. 즉, 3억원의 공제금액은 각자 계산한다)

- A씨의 경우
1. 월세 : 1,100,000 X 12개월 = 13,200,000원
2. 간주임대료 : (430,000,000-300,000,000) X 365 X 60/100 X 1.8% X 1/365 = 1,404,000원
이므로 주택임대소득은 14,604,000원 이다.


Q) 주택임대소득 신고 시 세금은 어떻게 계산하나요?


: 임대주택 등록자는 주택임대소득에 대하여 아래와 같이 신고하면 된다.

1) 주택임대소득이 2천만원 이하인 경우
- 아래의 산식으로 분리과세 가능하다
세액 = {수입금액 X (1-필요경비율,60%) - 공제금액(400만원)} X 14%
※분리과세란, 다른 소득금액에 합산하지 않고 따로 과세하는 방식을 말함.

2) 주택임대소득이 2천만원 초과하는 경우
- 다른 소득과 합산하여 종합소득세 신고를 하여야 한다.

3) 세액감면: 4년임대시 세액의30%, 8년임대시 세액의75%

- A씨의 경우 월세와 보증금 간주임대료를 합한 금액이 연간 14,604,000원 이므로 분리과세 가능하다.
{14,604,000 X (1-60%) - 4,000,000} X 14% = 257,824원
4년임대 등록시 : 257,824원 - 257,824X30%(세액감면) = 180,476원
8년임대 등록시 : 257,824원 - 257,824X75%(세액감면) = 64,456원

[세무전문가의 절세TIP]

종합소득세 세율은 아래와 같은 누진세율이다.
종합소득금액 1,200만원 이하 : 6%
종합소득금액 1,200만원초과 - 4,600만원 이하 : 15%

주택임대소득 분리과세 시 적용되는 세율은 14%이나 A씨가 주택임대소득외의 소득이 1,200만원 이하라고 하면 주택임대 소득과 합산하여 1,200만원이 넘어 15% 세율이 적용된다고 하더라도 1,200만원 까지는 6%의 세율을 적용할 수 있으므로 일단 분리과세와 종합소득 합산과세 둘 다 계산하여 비교해 본 뒤 합산여부를 결정하는 것이 좋다. (*수정: 190219 17:20)


Q) 주택임대소득 미신고시 불이익 있나요?


: 임대주택 미등록자는 아래와 같은 불이익이 있다.

1) 분리과세 시 적용하는 필요경비율과 공제금액이 하향 조정된다.
- 필요경비율: 40%, 공제금액: 200만원
2) 세액감면혜택이 없다.
3) 사업자등록 미등록 시 가산세를 부과한다.
- 면세 공급가액 X 0.2% (2020.1.1. 이후 발생하는 분부터 적용)

- A씨가 임대주택 등록을 하지 않다가 나중에 세무서에서 연락 온 뒤 세금을 납부할 경우에는 다음과 같이 납부하여야 한다.
1) 납부세액 : {14,604,000 X (1-40%) - 2,000,000} X 14% = 946,736원
2) 세액감면 못 받음
3) 가산세 : 14,604,000 X 0.2% = 29,208원
4) 임대(8년)등록시와 미등록시 납부세액 차이 : 975,944원 - 64,456원 = 911,488원

[세무전문가의 절세TIP]
주택임대수입이 있는 분이라면 면적과 기준시가를 고려하여 주택수를 계산해서 본인이 주택임대소득 신고대상인지 살펴보아야 한다. 대상이 된다면 2019년부터는 주택임대업 등록을 하여 임대주택 등록으로 인한 세제혜택(높은 필요경비율과 공제금액 적용, 세액감면)을 받고 가산세 적용을 피하여 낮은 세금을 납부하는 것이 절세하는 방향이다.




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